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Définition du droit de préemption

Le droit de préemption est un droit qui permet à une personne de se porter acquéreur en lieu et place de l’acheteur dans le cadre d’une vente immobilière. Le vendeur est donc obligé de lui vendre son bien immobilier. Il s’agit d’une entrave à la liberté contractuelle justifiée soit par le principe de l’intérêt public, soit pour la protection du locataire.
Exemple : vous souhaitez vendre votre logement qui est situé à Paris. Vous avez trouvé un acheteur. Avant de finaliser cette vente, vous devrez soumettre l’opération à la Mairie de Paris qui pourra, si elle le souhaite, préempter votre bien. Cela signifie qu’elle se portera acquéreur en lieu et place de votre acheteur, aux conditions de la vente projetée.
Pourquoi ? Généralement, il est question d’une mesure d’intérêt public (article L210-1 du Code de l’urbanisme). L’on permet de “préempter” un bien pour faire respecter des dispositions légales, prescrire des mesures d’urgence (immeuble menaçant ruine) ou sauvegarder un périmètre (historique, commercial, etc.).
Il existe ainsi plusieurs types de droits de préemptions et plusieurs catégories de titulaires.

Types de droit de préemption et titulaires

Droits de préemption des collectivités publiques
En premier lieu, on retrouve l’ensemble des droits de préemption concernant les collectivités publiques (communes, établissements publics de coopération intercommunale à titre principal) au sein du Code de l’urbanisme. Ces droits sont justifiés par l’intérêt public et par la réalisation d’opérations d’aménagements.
Tout d’abord, il y a le droit de préemption urbain. Il s’agit du plus courant : celui établi au bénéfice des communes. En effet, il est permis aux mairies “dotées d'un plan d'occupation des sols rendu public ou d'un plan local d'urbanisme” (article L211-1 du Code de l’urbanisme) de se porter acquéreurs des biens mis en vente sur un périmètre délimité par ce plan. Ce droit de préemption doit avoir été prévu par une délibération du conseil municipal.

Bon à savoir : le POS (plan d’occupation des sols) et le PLU (plan local d’urbanisme) sont des documents d’urbanisme qui permettent de déterminer l’usage du sol de la commune, le caractère constructible ou non des différentes zones (…).

La commune peut ainsi exercer ce droit pour protéger certaines zones, les aménager ou encore permettre le développement de certaines activités. Il est alors question d’un droit de préemption du fait d’“un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité” (article L214-1 du code de l’urbanisme). La mairie peut alors se porter acquéreur de tout type de fonds de commerce, baux commerciaux ou fonds artisanal mis en vente pour préserver l’activité concernée.
Il existe ensuite un droit de préemption concernant les ZAD (zone d’aménagement différé) créé par les préfets (article L212-1 du Code de l’urbanisme). Ce droit de préemption concerne ces zones spécifiques, non encore aménagées mais pour lesquelles il existe un projet d’intérêt public. Les propriétaires de biens immobiliers situés dans ces zones ne peuvent donc les vendre en toute liberté. Ce droit est octroyé pour six ans à compter de l’acte de publication de création de la zone (délai renouvelable) au profit d’une collectivité publique ou du concessionnaire censé aménager la zone, par délégation.
Il existe enfin un droit de préemption des collectivités publiques, leur permettant d’acquérir en priorité des espaces naturels sensibles, boisés ou non, et ce afin de préserver le paysage et la biodiversité (article L215-1 du Code de l’urbanisme). Dans un tel cas de figure, le département est généralement le titulaire du droit. Il peut le déléguer....

Certains députés veulent remettre en cause ce qui avait été l'un des éléments clés lors du passage du Duflot au Pinel. La Commission des finances de l'Assemblée nationale a ainsi adopté mercredi 7 novembre un amendement rétablissant l’interdiction de mise en location à "un ascendant ou un descendant".

L'amendement N°II-CF957, présenté par le rapporteur général de la Commission des finances Joël Giraud (LREM), a ainsi pour but de rétablir l'interdiction qui prévalait avec le dispositif de défiscalisation dit Duflot entre 2013 et 2014. Il serait alors impossible de louer à ses enfants ou ses parents tout en bénéficiant de l'avantage fiscal propre au Pinel.

"La location sous conditions de ressources du dispositif n’a de réelle portée que si elle est effectuée par le bailleur en faveur de personnes auxquelles il n’est pas lié par des liens familiaux ou de solidarité", note l'auteur de l'amendement dans l'exposé des motifs. Par ailleurs, le dispositif actuel peut permettre un "effet d'aubaine" avec le "cumul entre une réduction d’impôt (NDLR : grâce au dispositif Pinel) et la déduction du revenu global d’une pension alimentaire éventuellement versée à un ascendant ou à un descendant" qui serait donc logé dans ce Pinel.

Encore de longs débats avant de trancher
Pour rappel, la loi de finances pour 2019 prévoit de prolonger le dispositif Pinel jusqu'au 31 décembre 2021 pour les zones A, A bis et B1. Ce dispositif de défiscalisation permet d'obtenir une réduction d'impôt en investissant dans le neuf et en louant le bien à des locataires aux revenus modestes et à des loyers inférieurs à certains plafonds. Il était jusqu'ici possible de louer son bien à un enfant ou un parent, à condition qu'il ne fasse pas partie de son foyer fiscal.

L'avenir du dispositif concernant les ascendants et descendants est cependant loin d'être joué car nous n'en sommes encore qu'à la première lecture du texte par les députés, avant le passage au Sénat et certainement une deuxième lecture à l'Assemblée.

La pierre a été, est encore et sera toujours une valeur refuge en matière d'investissement. Que ce soit à l'échelle d'un particulier propriétaire d'un logement ou d'un professionnel possédant un ou plusieurs bâtiments, l'immobilier demeure un moyen attractif de placer de l'épargne à moyen voire à long terme.

Cela peut prendre des formes inattendues. La colocation, par exemple, qu'on pourrait croire réservée aux étudiants ou aux jeunes actifs, est devenue un levier d'investissement insoupçonné. Dès 2008, des professionnels spécialisés dans l'immobilier neuf ont ainsi décidé de se lancer dans l'industrialisation de cette forme d'hébergement. « L'idée : trouver un bien qui va correspondre à cet objectif et à l'emplacement souhaité », explique Loïg Le Meilleur, co-fondateur de Colocatère. « Nous pouvons même proposer des projets de transformation pour aménager à la fois les chambres avec pièces d'eau et les pièces de vie spacieuses avec cuisine et salon. »

Jusqu'à 1,5 million d'euros investis... dans la colocation
Aujourd'hui à la tête de 700 chambres réparties dans 160 maisons et appartements, la société a en effet sa propre entreprise de travaux s'il faut concevoir en ce sens les espaces privatifs et communs. Elle peut également mandater un architecte de son réseau s'il faut casser un mur porteur. L'investisseur a ainsi un seul interlocuteur tout au long du processus.
Présent à Amiens, Bordeaux, Lille, Lyon, Metz, Nancy, Nantes, Paris, Reims, Rennes et Toulouse, Colocatère promet un rendement de 3 à 6 % selon les villes. Les loyers étant, selon les villes, de 300 à 600 euros par occupant, cela rapporte toujours plus d'argent qu'une famille se partageant un appartement ou une maison.
Gérante des locations, la société a édicté une règle inviolable pour protéger ses investisseurs, dont le ticket moyen varie entre 180.000 et 1,5 million d'euros.
« Les colocs ne se connaissent pas du tout, bien au contraire. Cinq copains, c'est cinq personnes solidaires prêtes à faire la bringue », insiste Loïg Le Meilleur. « Nous avons testé, nous n'en voulons plus. Nous avons tout type de profil, étudiant, jeunes actifs, seniors parfois ».

Le crowdfunding, ou comment mobiliser les épargnes sur Internet
L'investissement dans la colocation a toujours existé, mais le phénomène prend de l'ampleur avec la hausse continue des prix dans les métropoles. Les investisseurs se rabattent en effet sur cette gamme de logements, les bénéfices perçus excédant toujours ou presque le simple loyer d'un ménage vivant seul, en couple et/ou avec des enfants.

Si des sociétés comme Colocatère aident les investisseurs à se positionner sur ce marché inattendu, des startups les guident dans les labyrinthes du crowdfunding. Autrement dit, à l'heure où les banques demandent toujours plus de fonds propres aux acteurs de l'immobilier, la mobilisation de personnes ciblées via une plateforme Internet permet de collecter tant l'épargne des particuliers que celle des entreprises.

Depuis un décret gouvernemental du 16 septembre 2014 relatif au financement participatif, « si vous avez besoin de moins de 2,5 millions d'euros par dossier, vous pouvez émettre un document d'information réglementaire simplifié qui va permettre de collecter l'épargne sur une plateforme », explique Vincent Sillègue, co-fondateur de Koregraf.

400.000 euros levés en douze minutes !
Soutenue par Crédit Mutuel Arkea et BNP Développement, la startup se définit comme « une banque d'affaires dédiée à la promotion immobilière, en aidant les professionnels à trouver les ressources et financières pour développer leurs entreprises ». Mais avant de lancer la souscription en ligne, Koregraf mène un vrai audit sur le promoteur, en allant voir ses équipes et en visitant un chantier en cours et/ou deux réalisations achevées.

Au terme des dix-huit mois de l'opération - la durée moyenne entre le lancement et la livraison d'un projet -, 10.000 euros placés à 9% de rendements rapporte 1.390 euros supplémentaire, soit après impôt, 973 euros nets. Près de trois ans...

Qu’est-ce qu’une offre d’achat immobilière ?

L’offre d’achat est un acte par lequel un acheteur fait une proposition au vendeur dont il souhaite acheter le bien immobilier. Dans cette offre d’achat, l’acquéreur propose donc au vendeur d’acheter son bien à un prix qui peut être le prix fixé par le vendeur ou un prix inférieur. La proposition d’achat peut être verbale, mais dans ce cas, elle n’a pas de valeur juridique car elle est difficile à prouver. Il est donc conseillé de toujours formuler une offre d’achat à l’écrit afin d’en conserver une trace et de prouver son existence le cas échéant. A partir du moment où le vendeur a accepté, il ne peut plus revenir sur sa décision.

Bon à savoir
Une offre d'achat doit être écrite et signée par le vendeur et l'acheteur.

L’agence immobilière n’est pas responsable si le vendeur se rétracte

Si le vendeur décide de se rétracter après avoir accepté une offre d’achat, l'agence immobilière n’en est pas responsable, car sa responsabilité n’est engagée que si elle commet directement une faute à l’égard du mandant, à savoir le vendeur. A ce titre, les obligations de l’agence immobilière se limitent à certaines missions :
• L’obligation de moyens : l’agence immobilière doit tout mettre en œuvre pour que la vente du bien pour lequel elle a été mandatée ait lieu. Elle n’a pas en revanche d’obligation de résultat.
• L’obligation dans la rédaction des actes : l’agence immobilière est tenue pour responsable des conditions de forme, des formalités et de la sécurité des parties lors de la rédaction d’actes juridiques tels que le compromis de vente.
• L’obligation de conseil et d’assistance.

Dans le même ordre d’idée, l’agence immobilière ne peut être sanctionnée pour dépassement de pouvoirs, pour un délit commis dans l’exécution de son mandat ou en cas de violation de son devoir de conseil. Mais lorsque le vendeur décide de se rétracter alors qu’il n’en a pas le droit, l’agence immobilière ne peut pas être tenue pour responsable.
Le vendeur se rétracte, la justice peut l'obliger à vendre son bien
Si un vendeur ayant accepté une offre d’achat souhaite se rétracter, c’est généralement parce qu’il a trouvé un candidat à l’acquisition qui lui propose d’acheter son bien à un prix supérieur à celui qu’il a accepté dans l’offre d’achat de l’acheteur initial. Il s’agit donc du cas où le vendeur a initialement accepté une offre à un prix inférieur à celui qui était fixé, et il souhaite rompre l’engagement avec le premier acheteur afin d’accepter une offre plus avantageuse pour lui. Mais pour autant, le vendeur ne peut pas se soustraire de son engagement. Contrairement à l’acheteur, il ne bénéficie pas d’un délai de rétractation, et son acceptation de l’offre vaut engagement ferme. En se rétractant, il prend donc le risque que l’acheteur saisisse la justice, car dans ce cas, le juge peut obliger le vendeur à vendre son bien à l’acheteur dont il a accepté l’offre, au prix convenu dans cette dernière.

Bon à savoir
Le vendeur a tout à fait le droit de refuser une offre d’achat mais s'il l'a accepté, il ne peut pas revenir sur sa décision.

Dans le Calvados, les caissons Phoenix vestiges en danger du débarquement du 6 juin 1944

Ils font partie de la ligne d'horizon d'Arromanches (Calvados). Les caissons Phoenix sont une prouesse technologique et l'une des clés de la victoire alliée, ces immenses blocs de béton acheminés au lendemain du Jour J pour protéger le port artificiel. Ils ont permis le débarquement des troupes de renfort et de milliers de tonnes de matériel. Ce patrimoine unique dans l'histoire est mis à rude épreuve par les marées et les tempêtes. Sur 115 caissons phoenix construits, il n’en reste qu’une vingtaine aujourd'hui. Au mieux, ils auront totalement d’ici 2094, voire plus tôt. Il est préférable donc les visiter au plus vite.

La question de leur préservation n’a toujours pas été tranchée.
Il fallait s’en occuper en 1950 ou 55 pour protéger le port, essayer de trouver une solution par enrochement ou tenter de les réparer. On n’a rien fait parce que ce n’était pas dans l’air du temps à cette époque-là. On n’envisageait pas de financement. Et plus ça va, moins il est possible de trouver les finances » précise Patrick Jardin, maire d’Arromanches.

Dans l’Eure, la filature Levavasseur patrimoine industriel unique

D’ordinaire, la friche industrielle n’est pas accessible au public. Mais samedi 15 septembre 2018, ce vestige de l’industrie textile normande sera présenté par Emmanuelle Real, chargée d’études sur le patrimoine industriel, service Patrimoines, Région Normandie.

D’architecture néogothique, les ruines de la filature prennent des allures de cathédrale. Située à cheval sur les communes de Pont-Saint-Pierre et Douville-sur-Andelle, la filature Levavasseur est la propriété du département de l’Eure.

Dans la Manche, à la découverte d'un ancien hangar à dirigeables

C'est un bâtiment à la taille imposante : 150 mètres de long par 40 mètres de large et 30 de hauteur. L'endroit a été construit entre 1917 et 1919 par la Marine nationale française. Il était destiné à accueillir des dirigeables ayant pour mission de bombarder les sous-marins allemands.

Le hangar à dirigeables d'Ecausseville (au sud de Cherbourg-en-Cotentin, Manche), classé monument historique en 2003, est entièrement en béton. L'association qui le gère espère le voir figurer dans le livre Guinness des records. Un classement qui devrait aider à collecter l'argent nécessaire à l'entretien de la toiture bétonnée.

Dans l'Orne, les forges et d'autres vestiges du passé minier autour de Dompierre

Découvrez une page de l'histoire ornaise presque oubliée aujourd'hui, celle des mines de fer exploitées au début du XXè siècle dans ce qui est désormais le parc naturel régional Normandie Maine. Une association le Savoir et le Fer restaure deux des neuf fours de calcination de la Butte Rouge à Dompierre (Orne). Le site a été en activité de 1901 à 1938.
Ce qui est intéressant c'est qu'on touche à l'histoire directe de la région. On rencontre beaucoup d'enfants des gens qui ont travaillé sur ce site-là. C'est gratifiant pour eux de voir que l'on a pas tout abandonné même s'il s'agit de patrimoine récent explique Guillaume Boisanfray, tailleur de pierres participant au chantier de restauration.

En Seine-Maritime, visiter Dieppe en transat

Les chroniques sonores de "Dieppe ville en transat" ont été réalisées en 2016-2017 en collaboration avec la compagnie Vers Volant. Assis sur une chaise longue en plein air, le visiteur découvre la ville portuaire, la ville anglaise, et les horizons de Dieppe.
Chaque thème contenant trois formats de 5 minutes :
- format "point de vue/portrait": rencontre avec une personnalité dieppoise, vivante ou appartenant à l'histoire
- format "ping-pong": jeu de questions-réponses, micro-trottoir
- format "la petite bande de Dieppe Ville d'art et d'histoire": les membres du service d'animation du patrimoine nous content l'histoire de Dieppe

Non, le home staging permet de vendre votre bien plus vite mais pas plus cher
Contrairement à ce que certaines émissions de télé pourraient le laisser croire, le home staging, s’il permet d’accélérer la vente de votre logement (voire de la déclencher), ne saurait en gonfler le prix. L’idée derrière le home staging, c’est de valoriser un bien en mettant en avant ses points forts (luminosité, caractère, volumes…) de sorte que ses éventuels points faibles soient relégués au second plan. Et vu qu’un achat immobilier se décide dans les 90 premières secondes de la visite, il est essentiel de mettre toutes les chances de votre côté pour faire (très) rapidement bonne impression. Mais encore une fois, le but du home staging n’est pas tant de vendre un logement plus cher que de le vendre rapidement et au bon prix. En clair, si quelqu’un vous affirme le contraire et vous fait miroiter une grosse plus-value, soyez sur vos gardes, surtout s’il vous propose de réaliser des travaux chez vous ou de redécorer votre appartement. En effet, home staging ne rime pas forcément avec travaux pas plus qu’il ne nécessite de racheter des meubles que, de toute façon, vous laisseriez derrière vous et qui ne seraient pas forcément au goût de votre acheteur….

Bon à savoir
Rehausser les atouts d’un bien pour créer le coup de cœur chez les acquéreurs potentiels ne veut pas dire qu’il faille dissimuler ses défauts. Plutôt que de cacher ce qui cloche, faites en sorte que l’attention des visiteurs soit détournée des éventuels travers de votre logement et qu’elle soit attirée par ses points forts.

Dépersonnaliser votre logement pour se démarquer
Qu’on se le dise, un home stagist n’est pas un décorateur. En clair, le home staging ayant pour but de faire en sorte que votre bien séduise un maximum d’acheteurs potentiels, plus la déco sera neutre et épurée, mieux ce sera. Pour aider les visiteurs à se projeter, décrochez le portrait de votre arrière-arrière-grand-mère qui trône au-dessus de votre cheminée et rangez votre banc de musculation dans le garage. Pour qu’ils aient envie de faire une offre « au prix », les futurs acheteurs doivent avoir l'impression de se sentir chez eux, pas chez vous.

En ex-Basse-Normandie, les prix de vente suivent une tendance globalement stable. La Manche est le seul département qui voit ses prix de vente baisser par rapport à l’année précédente.

Calvados, un marché de l’immobilier actif qui se porte bien
Aucune flambée des prix n’a été enregistrée pour le Calvados en 2017, seulement +1,5 % pour le prix médian des appartements par rapport à 2016 et +0,2 % pour celui des maisons. La demande est forte et se traduit par une hausse des transactions de +15 % (données de la Chambre des Notaires de Caen). En comparant avec les autres départements limitrophes, on constate que le prix de l’immobilier au m² pour la vente d’appartements peut aller du simple au double : 2 299 € le m² dans le Calvados contre 1 190 € le m² dans l’Orne.

Le prix de vente des maisons reste stable dans la région
En Basse-Normandie, le prix médian d’une maison est de 1 686 € le m2, un prix presque identique à l’année précédente, avec seulement +0.6 % d’augmentation. Pour la vente d’une maison de 80 m² à 120 m², on observe un prix médian au m² de 1 906 € dans le Calvados contre 1 305 € dans l’Orne. Aucun emballement des prix n’est à constater dans ces départements, l’Orne voit même le prix médian des maisons en baisse de -2,7 % par rapport à l’année précédente.

Une stabilité régionale mais des disparités départementales
Alors que le marché est stable pour l’ancienne région Basse-Normandie, avec seulement +1,1 % d’augmentation du prix médian affiché pour les appartements, les prix et les évolutions sont plus marqués d’un département à l’autre.

Ainsi, un appartement de 4 pièces et plus se vend à un prix médian de 952 € le m² dans l’Orne, 1 499 € le m² dans la Manche et 1 882 € le m² dans le Calvados. Globalement, l’Orne voit tout de même le prix des appartements en hausse de 10,1 % alors que les prix dans la Manche sont en baisse de -5,9 %.

Comprendre les prix observés par Ouestfrance-Immo.com
Pour le portail d’annonces immobilières, les prix et tendances observés se basent sur les prix de vente dans l’ancien. Il s’agit des prix affichés à la vente par les agences immobilières ou les notaires, frais d’agence ou honoraires inclus. Bien entendu, ces prix ne prennent pas en compte la négociation effectuée par la suite entre le vendeur et l’acheteur. Ouestfrance-immo.com utilise les prix médians des biens immobiliers sur la période observée, car une moyenne des prix pourrait être influencée par quelques biens aux prix trop hauts (maisons ou appartements de luxe) ou trop bas (exemple : bâtisse en ruine pour rénovation complète).

C'est la rentrée politique et Julien Denormandie fait le tour des plateaux de télévision et de radio pour défendre la politique du gouvernement en matière de logement. Après RMC et BFM TVmercredi, le secrétaire d'Etat s'exprimait également ce matin sur Europe 1. Et une question revenait avec insistance : quelles seront les conséquences de la prochaine réforme des APL?
En septembre 2017, l'exécutif avait en effet annoncé qu'il souhaitait changer les règles de calcul pour verser les aides personnalisées au logement (APL, ALS et ALF), qui sont touchées par environ 6,5 millions de ménages. L'idée est de prendre en compte les revenus actuels des bénéficiaires et non, comme aujourd'hui, leurs revenus d'il y a deux ans. Dans le jargon du ministère, il s'agit de la "contemporanéité" du versement des APL. Mi-juillet, face à la complexité technique du dossier, et pour éviter un couac sur ce sujet sensible, le gouvernement avait décidé de reporter la mise en œuvre de la réforme. A l'origine prévue pour début 2019, elle ne sera finalement pas effective avant avril prochain.

Mais ce qui n'est pas encore clair, c'est comment le gouvernement compte économiser un milliard d'euros avec la mesure. Le secrétaire d'Etat estime que les économies budgétaires proviendront du fait que, globalement, la situation économique s'est améliorée depuis deux ans. En prenant en compte les revenus actuels des Français, il y aurait ainsi mécaniquement moins d'aides à verser. Ce qui n'est pas évident puisque dans le même temps, la population en France a progressé de 490.000 personnes sur deux ans entre janvier 2016 et janvier 2018. Par contre, il est vrai que les étudiants qui commençaient à travailler ou les chômeurs qui retrouvaient un emploi toucheront moins d'aides. En effet, jusqu'ici, ils continuaient à percevoir des APL pendant un à deux ans avant de voir leurs nouveaux revenus pris en compte.

Vers d’autres changements ?
L'argumentaire gouvernemental laisse toutefois sceptique nombre d'acteurs du secteur. "A ma connaissance, il n'y pas eu d'étude d'impact sur le sujet", nous confiait en juillet Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation Abbé Pierre. Philippe Dallier, sénateur de Seine-Saint-Denis (LR) s'interrogeait également sur la pérennité des économies prévues par le gouvernement avec cette réforme. "Le jour où la situation se dégradera à nouveau, on prendra plus vite en considération la baisse des revenus des allocataires. Il n'est donc pas certain que ce gain soit pérenne", soulignait-il en mai dernier en commission des finances du Sénat.
Ce qui fait dire à certains experts du secteur que le gouvernement pourrait opérer à l'occasion de cette réforme d'autres changements. Interrogé par Le Parisien, Michel Mouillart, économiste spécialiste du logement, estime que le gouvernement pourrait "modifier le montant des ressources pris en compte dans le calcul des aides personnelles". Autrement dit, le plafond pour toucher les APL pourrait baisser ou le calcul des revenus pris en compte pourrait varier. Une idée qui n'a jamais été évoqué pour l'instant officiellement par le gouvernement mais c'est une piste qui a été envisagée par le rapport CAP 22. Personne au ministère de la Cohésion des territoires n'était disponible pour répondre à nos questions à ce sujet.

Les nouveautés de la loi Elan :
Expérimenté à Paris et à Lille avec la loi Alur, l'encadrement des loyers ne devrait cette fois concerner que les agglomérations situées en zone tendue (les grandes villes et leur banlieue). Le projet de loi précise que seules "les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements" seront concernées. Concrètement, lors de la signature d'un bail, le loyer d'un logement ne pourra pas dépasser 20% du loyer de référence fixé par un arrêté préfectoral en fonction de la situation géographique.
Pour éviter une nouvelle annulation par un tribunal administratif, cette mesure garde un caractère optionnel, et serait expérimentée sur une durée de cinq ans. L'application de la mesure est basée sur le volontariat des communes, mais aussi sur la prise en compte des tensions locatives dans certains secteurs.

« A savoir que l'encadrement des loyers lors d'une relocation reste en place dans les zones tendues. Un bailleur ne peut imposer un loyer plus élevé à un nouveau locataire entrant dans le logement, sauf dans de rares exceptions prévues par la loi. »

Des sanctions pour les bailleurs réticents
C'est la grande nouveauté sur l'encadrement des loyers. Les bailleurs qui ne respectent pas le montant maximal autorisé pour les loyers se verront contraints à payer une amende, qui pourra prendre deux formes.
Un tribunal pourra rendre un jugement obligeant le bailleur à baisser son loyer selon le barème imposé, et à rendre le trop-perçu. La deuxième solution sera mise en place en cas d'échec. Dans ce cas, le bailleur qui ne respecte pas la mise en demeure se verra infliger une amende pouvant aller jusqu'à 5000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale (SCI).

Le gouvernement estime que la loi Elan permettra de faciliter un accès au logement au plus grand nombre et d'encourager la construction de logements neufs. Les détracteurs de la loi reprochent au gouvernement de ne pas prendre en compte les coûts d'entretien des locaux loués, et craignent une dégradation rapide des bâtiments anciens, faute de moyens pour les entretenir.

En première lecture à l'Assemblée Nationale, le gouvernement a apporté un avis favorable à la proposition de reconnaissance qui a été portée par la FNAIM, par la voix de son Président Jean-Marc Torrollion. Cette proposition vise a ce que les agents aient une reconnaissance officielle, qui précisera leur spécialité, qu'il s'agisse de la transaction, de l'administration de biens, ou bien de la gestion du syndic de copropriété.

La FNAIM, qui est la première organisation européenne de professionnels de l'immobilier est heureuse d'avoir pu faire émerger ce débat qui est important pour toute la profession, pour promouvoir son image et mettre en valeur la compétence et l'expertise qui sont développées par les agents immobiliers. Bénéficier de cette reconnaissance sera un gage de sérieux et de professionnalisme dont jouissent déjà toutes les autres professions règlementées et qui est porté à leur crédit. Cela aura également une influence importante pour les clients.

Cette reconnaissance aura des impacts importants. Pour le particulier client, ce sera une clarification bienvenue avec une meilleure compréhension des compétences et de l'expérience du professionnel qu'il aura en face de lui. Il comprendra de façon plus précise la chaîne de responsabilité de son projet immobilier.
Du côté des professionnels, c'est une véritable remise à plat des modèles qui sont en place sur le marché, qui mettra en avant la valeur ajoutée et l'expertise des acteurs. Cela augure également un re-ordonnancement naturel de la profession dans son ensemble.
Enfin, c'est l'occasion pour l’État, de s’appuyer sur ces nouvelles notions de titre pour porter sa politique du logement en France.

C'est une étape très importante sur laquelle la FNAIM s'est fortement engagée et qui bénéficiera à toute la profession immobilière, pour clarifier le rôle et les responsabilités de chacun, mettre en avant les spécialisations, mais aussi pour que soient valorisés à la hauteur de leur mérite, à l'instar des autres professions règlementées.

Il ne s'agissait bien sûr que d'une proposition évoquée en première lecture assemblée nationale le 12 juin dernier et qui devra suivre le parcours législatif et des décrets d'application avant d'être mise en œuvre, mais l'avis favorable du gouvernement sur cette évolution de la profession est un signe extrêmement encourageant, à porter au crédit de la FNAIM porteuse du projet, mais également à toute la profession.

Les Britanniques sont, de loin, les premiers acquéreurs étrangers en France, révèle une étude de l’Observatoire BNP Paribas International Buyers, réalisée en partenariat avec les notaires de France et publiée le 20 juin. Les sujets de sa très gracieuse majesté Elizabeth II représentent 25,9 % de cette population.

Ils précèdent dans ce classement les Belges (18,4 %), les Suisses (8,1 %), les Allemands (7 %), les Italiens et les Néerlandais (5,5 %). Viennent ensuite les Américains (3 %), les Suédois (2,7 %), les Espagnols (2 %) et les Portugais (1,8 %).

Autre constat : sur les 61 339 acquisitions réalisées en 2017 par des étrangers en France, 28,5 % sont le fait de personnes vivant en dehors du territoire français.

En 2017, le nombre d’acquisitions réalisées en France par des non-résidents de nationalité étrangère a augmenté de 2 %, à 17 486 ventes. En revanche, le montant moyen des transactions s’est tassé de 1,6 %, à 303 000 euros.

Une baisse encore plus sensible du montant moyen est observée en Ile-de-France, où il recule de 5,6 %, à 577 000 euros. Pour la clientèle étrangère, l’attractivité de Paris ne se dément pas puisque 29 % des achats réalisés par des étrangers se font en Ile-de-France. Dans cette région, les premiers acheteurs sont les Algériens, les Américains et les Américains.

Sur l’ensemble de la France, ce sont les acheteurs libanais qui font les plus gros chèques, avec un montant moyen de 726 500 euros. Ils devancent les Norvégiens (546 600 euros), les Chinois (523 000 euros), les Russes (502 300 euros) et les Américains (452 400 euros).

Les Britanniques, premiers en nombre de transactions, n’arrivent qu’en 15e position sur les vingt que compte ce classement, avec un montant moyen de 252 219 euros. Les Belges arrivent en dernière position (228 926 euros).

En nombre de transactions, les acheteurs étrangers non résidents représentent 8 % du marché en Ile-de-France. Leur part monte à 14 % en Rhône-Alpes, et jusqu’à 21 % en région PACA, un record au niveau national.

L’Observatoire BNP Paribas International Buyers s’est également intéressé aux acquéreurs français expatriés, qui vivent à l’étranger. Leur nombre de transactions a augmenté de 16 % en 2017, à 9 671 ventes. Le montant moyen des opérations étant de 317 000 euros, ce marché « pèse » donc 3,1 milliards d’euros.

Sans surprise, l’Ile-de-France est la région qui les attire le plus (24 %), devant la Provence-Alpes-Côte d’Azur et Rhône-Alpes (13 %), puis l’Aquitaine (7 %) et le Languedoc-Roussillon (6 %).

Le pouvoir d’achat immobilier en hausse de 38 % sur 20 ans

Le pouvoir d'achat immobilier des Français a progressé de 38 % depuis le sacre de l'équipe de France de Football, en 1998, notamment grâce à la baisse des taux de crédit. Ces derniers sont, d’après le courtier Credixia, passés de 7,05 % en 1998 à 1,46 % au premier semestre 2018, soit une diminution de 5,59 points. La capacité d'emprunt est ainsi passée de 128 500 € à 207 400 € en 20 ans. Ces taux de crédit historiquement bas sont une véritable aubaine pour les emprunteurs immobiliers français. En effet, en 1998, pour une mensualité de 1 000 € par mois, l'emprunteur obtenait un prêt immobilier d'un montant de 128 500 €. En 2018, le même emprunteur, à mensualité et durée égales, obtient un prêt de 207 400 €. Entre 1998 et 2018, la capacité d'emprunt d'un ménage français a donc augmenté de 78 900 €.
Vidéo : les taux de crédit en chute depuis 20 ans

Vers une hausse des taux de crédit dans les prochains mois ?

Principale conséquence de la chute des taux, les revenus nécessaires pour une même somme empruntée ont baissé de près de 37 %. Alors qu’en 1998, il fallait 4 600 € nets par mois pour pouvoir emprunter 200 000 €, aujourd’hui, 2 900 € suffisent. Le coût du crédit immobilier pour un prêt de 200 000 € a donc été divisé par 5 en 20 ans, passant de 173 585 € à 30 740 €. Ainsi, la mensualité du crédit baisse de 596 € par mois, passant 1 557 € à 961 €. Cependant, il semblerait que la baisse des taux arrive à son terme. Dans les prochains mois, les taux devraient se stabiliser, voire légèrement augmenter, selon certains experts. En effet, de nombreux facteurs militent en faveur d'une hausse : l'inflation, en rythme annuel tourne actuellement à 1,3 % contre 0,5 % en nombre 2016, tandis que l'OAT 10 ans, qui sert de référence aux banques pour déterminer les taux de crédit, a vu son niveau doubler en 18 mois.
Chiffres clés

En 2017, le volume des crédits immobiliers accordés par les banques a atteint 272 Mds€, selon les chiffres de la Banque de France.

Alors que l’été approche, les résidences secondaires font-elles toujours rêver les Français? La réponse est oui. Quatre Français sur dix n’en possédant pas aimeraient s’en offrir, selon un sondage réalisé par l’institut Elabe pour le Crédit Foncier*. «La proportion de Français ayant l’intention d’acheter une résidence secondaire est une bonne surprise étant donné les incertitudes qui peuvent peser sur la fiscalité, explique Nicolas Pécourt, du Crédit Foncier. La résidence secondaire fait toujours rêver surtout les jeunes».

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Mais du rêve à la réalité, il y a un pas souvent difficile à franchir. La menace d’une taxe alourdie sur les résidences secondaires ne devrait pas leur faciliter la tâche. La preuve en chiffres: 55% des 25-34 ans souhaitent acquérir une résidence secondaire. Mais ils ne sont que 7% à en posséder une. C’est le constat inverse pour leurs aînés: la proportion de propriétaires de résidences secondaires est la plus élevée chez les 65 ans et plus alors qu’ils ne sont que 20% à aspirer à en acheter une. Si le souhait d’acquisition diminue avec l’âge, la part de propriétaires, quant à elle, suit un chemin opposé.

En revanche, les personnes désireuses d’acquérir une résidence secondaire formulent toutes le même souhait, quel que soit leur âge: investir en bord de mer (60% des personnes interrogées). Selon une récente étude menée par Explorimmo (groupe Le Figaro), les destinations privilégiées par les Français sont le bassin d’Arcachon, Deauville et Cassis. Actuellement, c’est en Occitanie que l’on compte le plus de résidences secondaires, selon une étude publiée en 2017 par l’Insee: 524.400 soit 16% du parc total (3,4 millions de résidences secondaires (+28% sur 30 ans) dont 57% de maisons et 43% d’appartements). Six résidences secondaires sur dix se situent d’ailleurs dans le sud de la France.

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Mais le plus étonnant c’est le lieu qui arrive en deuxième position, après la mer: la campagne. Pourquoi étonnant? Car plus d’un quart du parc total des résidences secondaires se trouve à la montagne (contre 17% à la campagne). L’explication? «Les Français ne veulent plus dépasser en moyenne cinq heures pour se rendre dans leur résidence secondaire. Cette durée tombe à 3 heures pour les 65 ans et plus», répond Nicolas Pécourt.
Autre enseignement de ce sondage: plus la commune est grande, plus le souhait d’acheter une résidence secondaire est fort. Ainsi, 37% des personnes interrogées qui vivent dans des villes de moins de 20.000 habitants aimeraient acquérir une résidence secondaire alors qu’ils sont 46% dans les communes de plus de 100.000 habitants. «Certains habitants des grandes villes à qui il reste 10 à 15 ans de vie professionnelle peuvent avoir abandonné l’idée d’être propriétaire de leur résidence principale et préfèrent investir dans l’achat d’une résidence secondaire pour leur retraite», déclare Nicolas Pécourt. Et ainsi pouvoir sans doute le transmettre à leur descendance.

Sachez, à ce sujet, que 26% des résidences secondaires ont été acquises à la suite d’un héritage. «Ce taux est particulièrement élevé, souligne Nicolas Pécourt. Il est au moins deux fois plus élevé que celui observé pour les résidences principales. Ce taux va aller en augmentant car la génération qui a investi, notamment dans les années 70 et 80, dans de grandes stations à la mer ou à la montagne, commence à transmettre son patrimoine».

* sondage réalisé les 29 et 30 mai 2018 sur un échantillon de 1000 personnes

Les concubins partagent en principe le même logement, c’est d’ailleurs le seul critère de l’état de concubinage. Pourtant, ils ne bénéficient pas des mêmes droits que les couples mariés ou pacsés. La notion de domicile familial n’existe pas pour eux. Ainsi, dans le cas où l’habitation appartient à l’un des deux concubins, l’autre ne bénéficie d’aucune protection particulière et pourra donc être poussé dehors en cas de vente ou de conflit. Pour la sécurité du couple, mieux vaut qu’ils l’achètent ensemble et en deviennent ainsi les propriétaires indivis à proportion de leurs apports respectifs, que ces apports soient d’un montant égal ou pas. Signalons enfin que pour assurer l’avenir du couple à long terme, et notamment face au risque de décès, l’achat du logement à travers une SCI s’avérera souvent intéressant.
Achat en indivision : chacun devient propriétaire à hauteur du montant de son apport personnel

Le logement où vivent les concubins appartient à celui qui l’achète, même si son compagnon ou sa compagne l’a aidé financièrement à le payer. Celui-ci ou celle-ci n’aura donc pas son mot à dire en cas de revente. Mais rien n’interdit aux concubins d’acheter leur logement ensemble. Ils en deviennent alors propriétaires indivis, en fonction de leurs mises respectives. Dès lors, l’accord des deux est nécessaire pour tout acte de "disposition" (vente, location, donation). Convaincus de la solidité de leur couple, les concubins déclarent souvent avoir acquis ce bien à égalité, c’est-à-dire moitié-moitié, alors que, par désintéressement, l’un d’eux, le plus aisé, a payé beaucoup plus que la quote-part indiquée dans l’acte notarié (ou s’est engagé auprès de l’autre à rembourser la plus grande partie du prêt contracté).

Mais prudence, car en cas de rupture, oubliés les cadeaux : le concubin qui a payé le plus voudra sans doute récupérer l’intégralité de sa quote-part, ce que le bénéficiaire n’acceptera peut-être pas. C’est pourquoi les notaires conseillent aux concubins de préciser dans l’acte la contribution réelle de chacun à l’achat, quitte, si le couple reste aussi solide qu’espéré, à ce que le mieux nanti des deux trouve les moyens juridiques de protéger l’autre, par exemple en signant un Pacs.

En cas de crédit pour financer un bien immobilier, le banquier exige généralement que les deux concubins empruntent ensemble, ce qui les rend co-emprunteurs solidaires. Le banquier peut ainsi réclamer la totalité des mensualités de prêt à l’un si l’autre ne parvient pas à payer sa part, et cela même en cas de rupture du couple. En contrepartie, les concubins obtiennent généralement de meilleures conditions de prêt qu’avec des emprunts séparés, car le taux et les frais d’ouverture du crédit, portant sur un seul dossier au lieu de deux, sont plus facilement négociables (le gain sur le coût total d’un crédit sur vingt ans peut atteindre 3 ou 4%). Cela dit, pour éviter leur responsabilité solidaire, les concubins peuvent toujours essayer de souscrire chacun de leur côté un prêt individuel. L’ennui, c’est que, par prudence, le banquier va imposer un cautionnement solidaire, chaque concubin devant alors se porter caution de l’autre. Ce qui aboutit finalement au même résultat que dans le cas de figure précédent, celui d’un co-emprunt… A noter que le paiement des mensualités – bon gré mal gré – par un seul des deux concubins est considéré par les tribunaux comme une dépense de la vie courante, donc à assumer définitivement, ce qui lui interdit d’en demander plus tard le remboursement au concubin défaillant.

Conserver le logement familial et continuer d’y vivre après le décès de son concubin, c’est généralement le souhait du survivant, pas toujours facile à satisfaire cependant. Il existe toutefois une solution, l’achat du bien via une SCI (société civile...

Il serait bien trop simple, voire simpliste, de résumer l’IFI en une version immobilière de l’ISF (Impôt sur la fortune). Il s’agit bel et bien d’un nouvel impôt, ou à minima d’une version XXL de l’ISF, seulement orienté vers la pierre. Et cet impôt sur la fortune immobilière réserve de “très nombreuses mauvaises surprises”, affirme Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture de Xerfi. Première déconvenue, l’intégralité de la pierre est concernée, qu’il s’agisse de biens bâtis ou non bâtis, de sociétés civiles immobilières ou encore de contrats basés sur l’immobilier (comme des SCPI, OPCI ou des produits d’assurance-vie).

“Le deuxième ensemble de mauvaises surprises porte sur l’évaluation des actifs”, détaille l’expert. Tout d’abord, remonter les sources des biens imposables est particulièrement complexe, “c’est une véritable usine à gaz”, constate Alexandre Mirlicourtois. Deuxième problème, celui du maintien du seuil de taxation. Avec l’IFI, il était envisageable qu’une réévaluation soit de mise, tant les prix de l’immobilier grimpent. Or, il n’en est rien !

À lire aussi - IFI : Bercy renonce à son coup de massue sur les propriétaires de résidence principale

Et comme vous allez le découvrir dans la vidéo en tête d’article, d’autres mauvaises surprises sont à attendre de l’IFI. Vous constaterez alors que l’impôt sur la fortune immobilière n’est pas un simple ISF appliqué à la pierre, mais bien une nouvelle forme de taxation bien plus lourde.

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Retrouvez toutes les vidéos de Xerfi sur XerfiCanal TV. Le groupe Xerfi est le leader des études économiques sectorielles. Il apporte aux décideurs les analyses indispensables pour surveiller l'évolution des marchés et de la concurrence, décrypter les stratégies et les performances des entreprises, en France comme à l'international. Retrouvez toutes ces études sur le portail de www.xerfi.com

Le viager de gré à gré, un fonctionnement simple
Avec deux fois plus d'offres que de demandes, le marché du viager de gré à gré devrait connaître un développement marqué au cours des prochaines années. Car même si pour l'instant le nombre de transactions enregistrées demeure assez limité, aux alentours de 7 000 par an pour seulement 1% du volume global, la formule est appelée à attirer un nombre plus importants d'acheteurs. Dans un contrat de vente en viager occupé de gré à gré qui représente 95% des transactions, le propriétaire d'un logement le vend tout en conservant la jouissance. Cela implique qu'il continue d'occuper une partie de la maison ou de l'appartement mais n'en n'est plus propriétaire. D'un point de vue juridique, selon les termes d'un tel contrat le vendeur (appelé le "crédirentier") conserve la jouissance de son bien et continue de l'habiter et l'acheteur (le "débirentier") en acquiert la nue-propriété. L'acheteur verse une somme librement définie avec le vendeur - appelée le bouquet - qui est complétée par une rente viagère remise chaque mois jusqu'au décès du crédirentier. Dès lors, l'acheteur obtient la pleine jouissance du bien. Le viager est une solution très recherchée par les personnes âgées ainsi que les jeunes retraités, la très large majorité des vendeurs ayant plus de 70 ans. A travers cette formule de vente, les vendeurs ont ainsi la possibilité de compléter leurs pensions de retraite par une rente mensuelle intéressante tout en conservant un logement. Selon les types de bien, le vendeur peut par exemple vivre dans une chambre à part ou non ou encore un studio indépendant aménagé au sein du bien.
Des conditions particulières à respecter
La vente en viager de gré à gré est simple mais répond à des conditions particulières. Le montant du bouquet et de la rente viagère dépendent de la valeur vénale du bien sur son marché mais aussi de l'âge du vendeur, de son "espérance de vie". Ainsi, il est possible de verser un bouquet assez faible mais qui implique en retour une rente viagère plutôt élevée, et inversement. Généralement, le montant du bouquet représente entre 30% et 40% de la valeur vénale du logement. Mais il est possible de négocier un bouquet plus élevé, dans ce cas la rente viagère sera plus faible. Une condition légale à respecter, inscrite par ailleurs dans la loi du 29 mars 1949, implique qu'afin que la transaction soit conclue, la vente en viager doit conserver un caractère "aléatoire" : l'espérance de vie du vendeur en l'occurrence .Cela induit par exemple que si l'acheteur sait au moment de la transaction que le vendeur va prochainement disparaître - du fait d'une maladie grave par exemple -, la vente peut être frappée de nullité. Idem si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature du contrat de viager. En ce qui concerne le volet contractuel de l'opération, un acte de vente en bonne et due forme doit nécessairement être formalisé. Il comportera plusieurs éléments incontournables : l'état civil du vendeur, la valeur vénale du bien, le montant du bouquet, le montant de la rente mais aussi les conditions de paiement ainsi que l'indication du moment où l'acheteur récupèrera la jouissance du bien. Un conseil : il est vivement recommandé de mentionner clairement la répartition des charges courantes du bien. Par ailleurs, deux clauses sont le plus généralement incluses au contrat de vente : l'indice de valorisation de la rente, à l'image de celui d'un loyer et une clause résolutoire. Cette dernière stipule que la vente peut être annulée en cas de non-paiement de deux rentes consécutivement. La vente en viager de gré à gré représente une solution avantageuse tant pour l'acquéreur que pour le vendeur. Mais l'opération doit être analysée avec soin pour que chacun y trouve son compte.

Invitations à aller "plus loin" à droite, accusations de toucher à "un totem" à gauche : la loi SRU qui impose aux communes un quota de logements sociaux, a provoqué d'ardents débats mardi soir à l'Assemblée, le gouvernement assurant tenir à ses "fondamentaux".

Au septième jour consécutif des discussions sur le projet de loi "Elan", les députés ont entamé tardivement les débats sur un article qui prévoit d'allonger de cinq à dix ans la durée pendant laquelle des logements sociaux vendus seront pris en compte dans le quota fixé par la loi SRU (solidarité et renouvellement urbains).

L'idée est de "lever les réticences" à la vente de ces logements sociaux en permettant aux communes un délai pour "reconstituer" leur stock, a plaidé la rapporteure Christelle Dubos (LREM) rappelant que seuls les logements vendus à leurs locataires seront concernés.
600.000 logements en 18 ans

Plusieurs élus LREM sont intervenus pour récuser tout "détricotage" de la loi SRU qui a permis de construire plus de 600.000 logements en 18 ans, tout en jugeant, à l'instar d'Aurore Bergé, "légitime qu'il y ait ici ou là des correctifs".

"Nous faire le procès de bouleverser la loi SRU" en passant ce délai de 5 à 10 ans, "je pense que ça n'est pas très raisonnable", a aussi affirmé le ministre de la Cohésion des territoires Jacques Mézard. "Nous tenons aux fondamentaux de la loi SRU", a-t-il assuré, insistant sur le fait que "l'ossature, l'objectif la finalité de cette loi doit être respectée". "Ne nous faites pas un procès comme quoi on voudrait détricoter la mixité sociale", a lancé le secrétaire d'Etat Julien Denormandie.

les trois groupes de gauche sont montés au créneau pour tenter de supprimer cet article, mais leurs amendements - les seuls examinés dans la soirée - ont été rejetés par 148 voix contre 23. Dans un vibrant plaidoyer, le communiste Stéphane Peu, a accusé la loi "Elan" de toucher à "un totem". Rappelant que la loi SRU avait été "votée à l'unanimité", il a défendu "un marqueur de notre République sociale" que "jamais aucun gouvernement n'a osé toucher".

"Vous fragilisez la loi SRU", a également déploré Eric Coquerel (LFI), dénonçant une disposition qui "permet de tricher", notamment dans les villes qui ne respectent pas leurs obligations, tandis que le socialiste François Pupponi a reproché au gouvernement d'ouvrir "la boite de Pandore" en voulant toucher à ce texte, même à la marge.
Grosse fatigue chez les députés

"C'est vrai que cet article est dans votre texte quelque chose qui heurte", car "l'obligation de respecter les 25 % de la loi SRU est reportée (...) à dix ans", a aussi relevé Jean-Christophe Lagarde (UDI-Agir), cet élu de Seine-Saint-Denis jugeant que les cinq ans permettaient "de la fluidité", et craignant "dix ans de trou noir".

Plusieurs élus LR sont au contraire intervenus pour inviter gouvernement et majorité à avoir le "courage" d'aller "plus loin", prônant par exemple de revoir à la baisse les quotas imposés. "Le moment est vraiment venu de réviser la loi SRU" qui a révélé plusieurs "défauts", dont le fait d'imposer "de façon uniforme un quota" sans tenir compte des " Réalités des territoires", a notamment affirmé Charles de La Verpillière.

La fatigue aidant, plusieurs moments d'agacement ont émaillé les discussions. "Quoi qu'est-ce qu'il y a ?" a notamment lancé François Pupponi à des élus qui interrompaient son intervention, tandis que le ministre s'est emporté contre Stéphane Peu qui s'exprimait pendant son propos, lui lançant notamment qu'il était "trop facile" d'affirmer "urbi et orbi que jamais personne n'avait touché la loi SRU" ce qui est "faux", glissant aussi, "nous sommes tous fatigués".

C’est une vieille lune, comme il y en a tant d’autres attachées au logement. Des idées qui ressortent régulièrement, parce qu’elles ont l’apparence du bon sens et qu’on en vient à se demander pourquoi personne n‘y a pensé plus tôt. En général, elles résoudraient en outre des problèmes relevant de la quadrature du cercle, et ressemblent fort à des réponses providentielles. La dernière en date de ces vieilles lunes date de trente ans : la captation et la gestion des dépôts de garantie des locataires par la Caisse des dépôts et consignations. Il y a peu, un rapport commandé par Emmanuelle Cosse alors ministre du Logement l’avait remise dans notre ciel. Rebelotte, aujourd'hui. Différents amendements du projet de loi Elan, soutenus par le gouverement, relance l'idée.

À ce jour, lorsqu’un locataire signe un contrat de bail, il a obligation de confier au propriétaire ou à son mandataire une somme d’argent, désormais égale à un mois de loyer - deux mois par le passé -, pour garantir les éventuelles dégradations du bien constatées à son départ. Cette somme est consignée, c’est-à-dire bloquée, soit chez l’administrateur de biens lorsque la relation est intermédiée, soit chez le propriétaire, lorsqu’il gère directement, ou quand la politique de l’administrateur de biens consiste à restituer à son client propriétaire le dépôt de garantie ou enfin quand le propriétaire exige de pouvoir garder cet argent. En clair, la situation actuelle est variée et plusieurs solutions cohabitent.

Où est le problème ? Pourquoi les pouvoirs publics, de façon lancinante, émettent-ils l’idée d’une centralisation autoritaire de ces fonds ? Le système fonctionne-t-il si mal qu’il faille le changer ? Oui, des difficultés se font jour : les commissions départementales de conciliation ont à connaître des différends entre propriétaires et locataires, dans une écrasante majorité de cas sans intermédiaire professionnel. Il s’agit essentiellement de retards dans la restitution du dépôt de garantie après le départ du locataire, ou de refus de restituer tout ou partie du dépôt à cause de déprédations du logement. Les discussions portent alors sur la réalité des dégâts, sur le fait qu’ils ressortissent ou pas à de l’usure normale, sur la comparaison entre l’état des lieux avant et après, ou sur le coût estimé des travaux de réparation. La plupart des litiges trouvent leur règlement dans le champ amiable et les cas de judiciarisation sont heureusement peu nombreux.

De bons esprits pensent que la Caisse des dépôts va ordonner tout cela comme du papier à musique. Non, on est dans la micro-économie et la micro-gestion. La question n’est pas de sécuriser des fonds qui seraient menacés : l’argent est bien là et de toute façon ses flux sont conditionnés par l’accord entre propriétaire et locataire, sur la base du constat d’état des lieux. En cas de non restitution ou de délai anormal, les sanctions à l’encontre du bailleur sont prévues, ce qui est logique. Pour les quelque 35% de logements gérés par des professionnels, le degré de sécurité est majoré : les fonds séquestrés chez le professionnel sont couverts par une garantie financière obligatoire souscrite auprès d’un établissement spécialisé, pour le cas où ils seraient détournés ou mis en péril.

Alors pourquoi cette idée a-t-elle la vie dure ? Peut-être parce que les dépôts de garantie consolidés des 6,5 millions de locataires français constituent une manne considérable, qui intéresse l’État avide... On parlait de 4 milliards au début des débats du projet de loi Elan actuellement à l’Assemblée Nationale et la dernière estimation est plus proche de 7 milliards. La vérité est sans doute entre les deux et il faut reconnaître que 5 ou 6 milliards sont tentants pour l’exécutif, qui a par exemple émis l’hypothèse de financer avec la partie mobilisable de ces fonds la rénovation...

A l’image de l’immobilier urbain, le marché des maisons de campagne a été très dynamique en 2017. La demande a en effet été stimulée par des taux d’intérêt particulièrement bas qui ont augmenté le pouvoir d’achat des emprunteurs.

Un marché à deux vitesses. Si le marché a été soutenu, tous les secteurs géographiques n’ont pas été logés à la même enseigne. « L’augmentation des volumes ayant surtout concerné les régions les plus attractives comme le littoral breton, provençal et basque », explique la Safer, la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural, qui présentait ce matin ses résultats.

L’économie dope les prix. Les principaux bassins d’emplois de l’Hexagone ont aussi capté l’essentiel des transactions. Que ce soit la grande couronne parisienne, la Bretagne, Les Pays-de-la-Loire, le Nord, le Pas-de-Calais, sans oublier la région lyonnaise. Le Grand Est et les secteurs de montagne les plus enclavés ayant, en revanche, enregistré peu de transactions.

Les Français sont les rois. Les Français demeurent toujours les principaux acheteurs de maisons de campagne totalisant pas moins de 94,9% des transactions et les étrangers 5,1%. Si les ressortissants du Royaume-Uni pouvaient être perçus par certains comme les envahisseurs il y a quelques années rachetant notamment de nombreuses maisons en Dordogne et dans le Lot-et-Garonne, ce n’est plus le cas ! Ils ne représentent plus que 41% des acquisitions des étrangers en 2007 contre 64% en 2007. Le Brexit qui s’est notamment traduit par une baisse du cours de la livre sterling par rapport à l’euro a en effet incité plus d’un Britannique à traverser le chanel dans l’autre sens.

L’attrait des grandes métropoles. Les prix des maisons de campagne font le grand écart selon les secteurs géographiques concernés. Certaines aires urbaines affichent en effet des prix supérieurs à 214.600 €. C’est notamment le cas de Paris, Bordeaux, Lyon, Toulouse et Lille. Le sud du Haut-Rhin et le Jura tutoient eux aussi des sommets, ces deux départements bénéficiant du pouvoir d’achat élevé des Suisses qui font leurs emplettes en France où l’immobilier est moins cher.

Le soleil a la cote. Les Français n’hésitent pas non plus à ouvrir leur portefeuille pour bénéficier du soleil. En Provence et dans l’agglomération de Montpellier, les maisons de campagne changent de mains à plus de 214.600 €. Une somme qui se situe à des années lumières de certains départements comme le Lot, l’Indre, le Cher, la Mayenne où il est possible d’acquérir un havre de paix à moins de 100.800 €.

Optimisme malgré une légère détérioration ressentie

Même si 74% des professionnels interrogés estiment que le marché du logement s’est stabilisé ou amélioré depuis janvier 2018, ils sont de plus en plus nombreux (26% contre 11% en avril 2017) à penser qu’il s’est détérioré. Toutefois, 77% restent optimistes pour les 12 prochains mois même si l’on note un écart entre l’Ile-de-France (89% d’optimistes) et la province (75% d’optimistes).

Si les professionnels de l’immobilier voient la vie en rose, c’est grâce notamment aux meilleurs taux d’intérêts du crédit immo qui restent bas et donc intéressants pour les particuliers qui souhaitent acheter leur logement.
Un marché immobilier qui s’annonce stable pour le reste de l’année

En majorité, les professionnels misent sur une stabilité des prix et des transactions. Dans le neuf, ils sont 56% à penser que les prix vont rester stables (contre 37% à penser que les prix vont augmenter) et dans l’ancien 52% anticipent une stabilité des prix. Quant aux volumes des transactions, dans le neuf comme dans l’ancien, ils sont une grande majorité à prédire la stabilité.
Des mesures prioritaires

Pour conclure, les professionnels estiment plusieurs mesures prioritaires pour le marché de l’immobilier et notamment la simplification des normes et procédures d’urbanisme (70%) et le rétablissement de l’APL accession (74%).
Crédit immobilier : des taux bas dont il faut profiter

C’est un des motifs de satisfaction des professionnels de l’immobilier : les taux bas du crédit immobilier. Avec un taux accessible sous les 1% sur 15 ans (0,95% pour une moyenne de 1,45%) d’après les chiffres de Guide du Crédit en mai 2018 (hors assurance, hors négociation), le prêt immo n’a jamais été aussi abordable pour les ménages. Quant aux perspectives 2018, la stabilité est aussi annoncée et les taux devraient rester bas encore cette année. C’est le bon moment pour acheter !

La France est la championne des résidences secondaires. Elle en compte plus de 3 millions selon l'Insee, un record au niveau européen. Avec l'excellente santé du marché immobilier dans les grandes villes, celui des résidences secondaires, qui a toujours un train de retard, pourrait bien se redresser... Si investir dans une maison de vacances est dans vos projets, c'est donc le moment d'acheter avant que les prix ne grimpent !

« Après des années difficiles, le marché des résidences secondaires se porte mieux, bénéficiant de la bonne santé du secteur immobilier en général. Très prisé par les Français, il retrouve des couleurs grâce notamment aux taux d'intérêt toujours très bas », souligne Yann Jéhanno, président du réseau Laforêt.
Entre - 20 et - 30 % en 10 ans.

S'ils pouvaient investir dans une résidence secondaire, 44 % des Français choisiraient le bord de mer, selon un récent sondage réalisé par Laforêt et Ifop. Le littoral bénéficie d'une très forte attractivité et constitue un lieu de villégiature apprécié.

Ensuite, 22 % achèteraient à la campagne . Les personnes intéressées sont souvent des citadins en mal de nature et de calme. C'est ce marché qui a été le plus dévalorisé ces dernières années. Car si les plus beaux biens « pieds dans l'eau » dans les stations balnéaires ou les villages les plus prisés n'ont que peu -ou pas du tout - baissé, les maisons en rase campagne ont vu leurs prix chuter entre 20 et 30 % ces 10 dernières années. Les biens les plus « atypiques » ou avec défauts sont ceux qui ont le plus chuté. Et l'heure n'est pas encore à leur retour en grâce !

En revanche, les maisons de campagne de qualité, dans un bel environnement et relativement proches d'une grande ville, accessibles en train connaissent un regain d'intérêt. Leurs prix commencent à grimper légèrement. A condition que la propriété soit bien desservie par les transports ou facilement accessible en voiture et proche des commerces, pour limiter au maximum les contraintes, le temps d'un week-end. Les temps de trajets doivent rester modérés : à 1 heure 30 voire 2 heures maximum du lieu de résidence principale. Autant de critères qui participent au renchérissement du bien.
La montagne et l'étranger loin derrière

Loin derrière, la montagne ne convainc qu'un peu plus d'1 Français sur 10 (13 % des personnes interrogées). Il s'agit d'un marché de niche. « Il concerne essentiellement des amoureux du ski et des sports dits « outdoors ». Utilisés quelques semaines par an, ces biens doivent donc présenter une bonne rentabilité locative pour compenser le faible taux d'occupation par les propriétaires et couvrir les charges », alerte Yann Jéhanno.

Enfin, concernant l'étranger, seuls 7 % des personnes interrogées s'y intéressent. « Ce chiffre n'est pas surprenant. La proximité rassure aussi pour gérer facilement les travaux et autres imprévus. Autre avantage : il est également plus simple d'organiser d'éventuelles locations saisonnières permettant de générer un complément de revenus », explique Yann Jéhanno.

C'est un argument de taille. D'un côté, le développement de la location saisonnière de courte durée (Airbnb, Abritel etc.) a plombé le marché des résidences secondaires. En effet, beaucoup de Français préfèrent désormais louer une maison une ou deux semaines dans l'année et changer régulièrement de région, plutôt que d'acheter un bien et avoir à l'entretenir et payer des charges.

D'ailleurs 16 % des personnes interrogées préfèrent recourir à des locations saisonnières afin de diversifier leur lieu de villégiature. Mais ces sites ont également incité certains à acheter. « Parmi les tendances que nous observons dans nos agences, les futurs propriétaires envisagent maintenant de louer ponctuellement leurs logements pour couvrir une partie des frais d'entretien », souligne le président du réseau Laforêt.

Un gouffre financier ?

Ces frais peuvent en effet s'avérer très importants. La...

Parkings et garages : un investissement accessible avec peu d’entretien

Avec quelques milliers d’euros, tout individu peut se porter acquéreur d’un parking, d’un box ou d’un garage pour en tirer des revenus locatifs. Cet investissement immobilier est l’un des plus accessibles sur le marché de l’immobilier, il faut compter autour de 5 000 € pour l’achat d’un parking dans les petites villes de France. Attention : ce type de bien peut monter jusqu’à 30 000 euros dans les grandes agglomérations telles que Paris ou Bordeaux. Pour autant, avec un rendement annuel moyen qui se situe entre 5 et 10%, cet investissement locatif reste l’un des plus rentables sur le marché de l’immobilier. Cette rentabilité est notamment assurée grâce à des frais fixes limités - peu d’entretien, pas de travaux - et des charges de copropriété qui sont très réduites lorsque le parking est situé en sous-sol d’un immeuble collectif.

Avant de se lancer dans tout achat d’un parking ou d’un garage, il faut bien étudier l’emplacement géographique du parking en privilégiant les zones où la circulation est dense et où le stationnement est très compliqué. Vérifiez aussi l’accessibilité de la place, l’éclairage collectif et la propreté des alentours.
Immeubles ou appartements : gare aux vacances locatives

La plupart des particuliers qui investissent dans l’immobilier s’orientent naturellement vers un appartement ou un immeuble pour leur premier investissement locatif. Si le prix de ces biens immobiliers varie énormément selon leur emplacement, ils restent néanmoins accessibles aux particuliers. En choisissant un bien acheté à bon prix, le rendement net d’un appartement se situe autour de 4%. Il sera légèrement plus élevé avec un immeuble de rapport. Néanmoins, pour maximiser le rendement de son investissement locatif, il faut impérativement limiter les vacances locatives, périodes pendant lesquelles le bien n’est pas loué et qui contribuent à baisser les revenus de manière significative. Il faut donc être très attentif à l’emplacement du bien immobilier. Dans l’idéal, l’appartement ou l’immeuble loué doit se situer sur un marché porteur, dans des quartiers très habités et où la demande locative est très forte. Il faut donc privilégier les grandes zones urbaines - comme l’Île-de-France, Lyon, Marseille - ou les villes étudiantes et universitaires - Nantes, Toulouse, Angers, etc. - si le budget disponible vous oriente naturellement vers un studio ou un petit appartement.

Sachez par ailleurs qu’il existe des assurances pour se protéger des vacances locatives. Reste à bien étudier le tarif et les clauses d’une telle garantie pour savoir s’il est pertinent d’y souscrire ou non.
Les murs commerciaux : très rentables mais coûteux à l'achat

Les murs commerciaux sont encore des biens immobiliers peu prisés par les particuliers mais ils constituent un excellent investissement locatif. Si l’achat est en général bien plus coûteux qu’un appartement de la même surface, une boutique bien placée peut vous rapporter tous les ans entre 7 et 10%. Là aussi, il faut être très attentif à l’emplacement du bien immobilier et privilégier les zones denses et commerciales très fréquentées par les piétons. Il est également conseillé de s’entourer d’un notaire pour éviter les pièges des baux commerciaux. En général, l’achat de murs commerciaux offre une stabilité bien plus importante qu’une location classique car les baux s’étendent sur une longue durée. D'autre part, et sauf cessation d’activité, un professionnel mettra toujours un point d’honneur à payer son loyer car son activité en dépend.

Dans le cadre d’un investissement locatif, il est important de bien différencier le fonds de commerce - qui concerne l’activité proprement dite - avec les murs commerciaux - le local commercial -. Ce sont bien les murs commerciaux qui intéresseront l’investisseur.

À l’image de la place de parking ou du garage, acheter une cave ou un entrepôt peut s’avérer être une opération tout aussi rentable....

Le ministre de l'Economie Bruno Le Maire s'est dit favorable dimanche au maintien de la taxe d'habitation pour les résidences secondaires, tout en réitérant l'engagement du gouvernement à mettre fin à cet impôt pour les résidences principales à l'horizon 2021.

"Nous avons dit que nous supprimerions la taxe d'habitation, nous le ferons, mais (...) sur la résidence principale. Ca ne me paraît pas juste d'expliquer que l'on va la supprimer aussi sur la résidence secondaire", a affirmé M. Le Maire lors de l'émission "Le Grand Rendez-vous" Europe 1-Les Echos-CNEWS.

Le ministre était interpellé au sujet des déclarations du patron du parti présidentiel La République en marche (LREM), Christophe Castaner, qui avait plaidé jeudi pour le maintien de cette taxation des résidences secondaires.

"Christophe Castaner a raison", a répondu M. Le Maire. "Si vous avez la chance d'avoir une résidence secondaire, tant mieux pour vous, mais enfin je ne vois pas comment on pourrait justifier qu'on supprime la taxe d'habitation sur la résidence secondaire", a-t-il ajouté, tout en reconnaissant que le gouvernement n'avait pas encore pris de décision ferme à ce sujet.
Un tiers des ressources des communes

"L'arbitrage définitif viendra, mais je pense que sur la taxe d'habitation il serait juste, légitime, de la supprimer totalement sur la résidence principale, c'est décidé, à partir de 2021 au plus tard (...) sur la résidence secondaire, je pense que ça ne se justifie pas".

Le gouvernement a assuré mercredi que la suppression complète de la taxe d'habitation interviendrait "au plus tard d'ici à 2021", promettant une concertation sur les pistes destinées à compenser le manque à gagner pour les collectivités.

La fin de cet impôt emblématique, qui représente 34% des ressources fiscales des communes, se fera "sans remise en cause" des objectifs de déficit public, a ajouté Matignon. L'objectif est "que la réforme soit largement financée par des économies budgétaires", a-t-on ajouté de même source.

Le coût total de la mesure pourrait se porter à environ 18 milliards d'euros. En tenant compte de la dynamique de cette taxe, la perte de recettes atteindra 24,6 milliards d'euros en 2020, ont estimé le sénateur LREM Alain Richard et le préfet Dominique Bur, auteurs d'un rapport sur la refonte de la fiscalité locale.
Le Maire freine sur les droits de mutation

Toujours en matière de fiscalité immobilière, M. Le Maire a estimé dimanche que le déplafonnement des droits de mutation, évoqué cette semaine, ne constituait "pas une bonne solution".

L'Assemblée des départements de France (ADF) a pourtant indiqué s'être vu proposer par Matignon de pouvoir augmenter les taxes appliquées lors des transactions immobilières (DMTO, droits de mutation à titre onéreux). L'ADF a favorablement accueilli cette mesure qui permettrait de "dégager de nouvelles recettes et d'abonder les ressources des Départements les plus démunis".

"Il y a eu un échange avec le Premier ministre, cette possibilité là (...) a été offerte" aux départements, a reconnu M. Le Maire. Mais "je pense que ce n'est pas une bonne solution, parce que d'abord ça va au bout du compte alourdir les impôts des Français", a-t-il ajouté.

Cette hausse des frais de transaction immobilière risque aussi de "réduire la mobilité des gens et en particulier la mobilité des salariés", une donnée "décisive" pour réduire le chômage, a analysé le ministre.

Une «journée nationale d'action» est organisée ce jeudi avec des débats à Rennes, Bordeaux, Lyon, Clermont-Ferrand, Grenoble, Toulouse et Marseille notamment, visant à collecter les «propositions de la société civile» sur le site ambitionlogement.org, avant le débat parlementaire sur la loi.

En débat en première lecture à l'Assemblée à partir du 30 mai, le projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Elan) aligne une «succession d'articles techniques, sans jamais former le véritable projet de société attendu ni même proposer de réelles solutions pour construire plus, mieux et moins cher», estime ce collectif.

En font partie l'Union nationale des syndicats français d'architectes (Unsfa), le Conseil national de l'Ordre des architectes (Cnoa), l'association Droit au logement (Dal), la Confédération nationale du Logement (CNL), l'Union nationale des aménageurs (Unam), la Croix-Rouge française ou encore l'association APF France handicap et le Groupement pour l'insertion des personnes handicapées physiques (GIHP).

Ces deux dernières, au côté de 10 autres associations, demandent en outre le retrait de l'article 18, qui prévoit de passer de 100% à 10% de logements accessibles dans la construction neuve, les 90% restants devant être «évolutifs» c'est-à-dire adaptables via de menus travaux, selon le gouvernement.

Dominée par une logique «financière et comptable», la loi Elan «ne fixe aucun objectif architectural, urbanistique, écologique, paysager, sociologique», s'inquiètent en particulier les architectes, qui craignent de voir «démantelée» la loi sur la maîtrise d'ouvrage publique (MOP). Celle-ci impose aux bailleurs sociaux de confier le suivi de chantier et le contrôle des travaux de construction des logements sociaux à leurs concepteurs.

Il s'en suivra une perte de qualité des constructions, une augmentation des malfaçons et des milliers de licenciements dans la maîtrise d'œuvre et le BTP, selon eux.

Le Crédit Foncier évoque dans son étude des encours de crédits immobiliers - les montants encore dus (capital + intérêts) -, s’élevant fin 2017 à près de 6 400 milliards d’euros, soit une hausse annuelle de 4,3 %, et de 13 % sur les 5 dernières années (2012-2017). Ce montant représente 87 % des crédits souscrits par les ménages (les 13 % restants étaient constitués de crédits à la consommation) et 42 000 € en moyenne par ménage propriétaire en Europe.
La Normandie « sous représentée »...

C’est en Europe du Nord (Danemark, Finlande, Irlande, Royaume-Uni et Suède, soit 18 % de la population européenne) que les ménages sont les plus endettés (33 % du total des crédits immobiliers en Europe). En effet, l’encours moyen par ménage propriétaire s’élève à 81 800 €, soit deux fois la moyenne européenne. L’Europe du Centre-Ouest (Allemagne, Autriche, Belgique, France, Luxembourg et Pays-Bas, soit 37 % de la population) représente 46 % des encours de crédits immobiliers de l’Union européenne. L’encours moyen par ménage propriétaire y est de 56 800 €, soit 37 % de plus que la moyenne européenne.

Au sein de l’Europe, la France se situe dans une position médiane. À un niveau proche de celui de son voisin allemand, la France (encours par ménage propriétaire égal à 51 700 €) se situe au 8e rang européen. Les encours de crédits immobiliers y représentent 67 % du revenu disponible brut des ménages, proportion quasi identique à la moyenne européenne (68 %), et bien en deçà de certains pays comme le Danemark (202 %) ou les Pays-Bas (139 %). Le montant des encours correspond à 13 % du patrimoine non financier des ménages, soit une proportion assez nettement inférieure à la moyenne européenne (17 %). Enfin, la France se distingue par un niveau très bas de tarification : alors même que les crédits immobiliers distribués le sont à taux fixe (98 % de la production), la France affiche les taux d’intérêt de crédit immobilier les plus attractifs parmi les grands pays européens : 1,56 % au second semestre 2017, à comparer à 1,83 % en Allemagne, 1,92 % en Espagne, 2,05 % au Royaume-Uni et 2,42 % aux Pays-Bas.

Sollicité, le siège du Crédit Foncier évoque pour la Normandie un encours de crédits immobiliers de 46,5 milliards d’euros, sur un total national de 984 milliards en 2017. « La région est donc un peu sous représentée par rapport au poids de sa population. Mais c’est notamment en raison de prix au m2 plus faible en Normandie. Entre 2000 € le m2 au Havre, 4 000 € à Bordeaux et 9 000 € à Paris, il est évident que les encours ne pèsent pas le même poids ». Autre explication de la banque : « la population a tendance à vieillir (un normand sur dix a plus de 75 ans : N.D.L.R.), et cette population a naturellement moins de besoins en crédits immobiliers ».
... mais des banquiers normands confiants

Les transactions sont cependant au rendez-vous. « Le montant des encours est en retrait, mais les Normands achètent !, apprécie Françoise Boscus-Galasso, directrice générale adjointe du Crédit Agricole Normandie Seine. « Le marché est dynamique. En ce qui nous concerne, sur l’Eure et la Seine-Maritime, nous avons des encours qui ont grimpé de 11 %, contre + 6 % au niveau national. Nous avons gagné 1,5 point de parts de marché sur ce territoire, aidés en cela par des taux qui restent bas ». Même son de cloche à la Caisse d’Épargne Normandie, couvrant cette fois toute la Normandie, Christophe Descos parlant de 2017 comme d’une année record et revendiquant une part de marché en progression atteignant 16,6 %. Nicolas Desurmont, directeur régional Normandie de la Bred, évoque pour sa part des encours de crédits immobiliers en hausse de 6,4 % en 2017.

De quoi sera fait 2 018 ? « Je pense qu’on aura une année soutenue, mais un cran en dessous, avec un peu moins d’acquisitions, analyse Christophe Descos. Nombre de projets sont réalisés, et les taux vont remonter de façon très modérée ». Françoise Boscus-Galasso songe que « nombre...

Le marché du crédit immobilier accélère en Europe et la France se trouve aux premières loges. Dans les 28 pays de l'Union européenne (UE) les encours de crédits immobiliers souscrits par les ménages ont ainsi progressé de 4,3 % sur un an pour atteindre près de 6.400 milliards d'euros à la fin de l'année dernière, selon une étude publiée mardi par le Crédit Foncier, une filiale du groupe BPCE spécialisée sur les financements et les services immobiliers.

Les évolutions sont très disparates d'un pays à l'autre mais en France la montée en puissance est claire. Le stock de crédit y a augmenté de 6 %, plus rapidement qu'en Allemagne et au Royaume-Uni (tous les deux à +4 %), les deux autres principaux marchés immobiliers en Europe.

A l'échelle européenne, cette hausse des encours est nettement supérieure à celle des années précédentes (à 3,1 % en 2016 et 2,2 % en 2015 et 2 % en 2014). Cette tendance peut s'expliquer par la hausse du nombre de transactions immobilières et celle des prix des logements sur fond de reprise économique dans l'UE .

Des disparités très importantes selon les pays
Ce mouvement est par ailleurs porté par la faiblesse des taux d'intérêt, à l'heure où les banques centrales, à commencer par la Banque centrale européenne (BCE) maintiennent des taux d'intérêt très bas pour soutenir l'économie. « Le niveau bas des taux d'intérêt encourage les particuliers à emprunter plus sur une même durée ou sur des durées plus longues », souligne Nicolas Pécourt, directeur de la communication du Crédit Foncier.

Un marché dynamique dans l'Hexagone
En France, troisième marché du crédit immobilier en Europe, l'accélération des encours (+6 % en 2017, après + 4,7 % en 2016 et +3,4 % en 2015) a permis de les porter à 984 milliards d'euros en 2017, selon le Crédit Foncier. Là encore, cette dynamique a été soutenue par celle du marché immobilier.

La France se distingue par ailleurs par des taux d'emprunt bas par rapport à ceux pratiqués dans beaucoup d'autres pays d'Europe. « On a une concurrence [entre banques] en France qui est beaucoup plus forte que dans d'autres pays. En France, le crédit immobilier est davantage un produit d'appel », souligne Nicolas Pécourt.

La charge de la dette est supportable pour les ménages
En dépit de cet accès relativement aisé à l'emprunt, l'endettement des propriétaires est moins significatif en France que dans d'autres Etats de l'Union. Il faut dire qu'une bonne part des détenteurs de leur logement sont relativement âgés et ont donc déjà remboursé leur emprunt. En moyenne, l'encours par ménage propriétaire se situe à près de 52.000 euros dans l'Hexagone (contre 196.000 euros au Danemark et 74.000 euros Outre-Manche).

Autre indicateur jugé rassurant par le Crédit Foncier : les encours de crédit représentent 67 % du revenu disponible brut des ménages français. Autrement dit, si les particuliers devaient rembourser en une fois leur stock de crédit, il devrait y consacrer environ deux tiers de leur revenu annuel. « C'est un ratio qui paraît raisonnable », assure Nicolas Pécourt. Et d'ajouter : « les différentes enquêtes montrent que la charge de la dette de crédit immobilier n'est pas jugée insupportable en France ».

Pour l'année 2018, le Crédit Foncier s'attend à une poursuite de la hausse de l'encours des crédits immobiliers en France même si elle devrait être moindre qu'en 2017. Comme d'autres acteurs de l'immobilier, ce spécialiste de l'accession sociale à la propriété s'attend à ce que la diminution des aides publiques au secteur - avec la refonte des dispositifs d'aide personnalisée au logement (APL) dédiée à l'accession et de prêt à taux zéro (PTZ) pèsent sur la production de crédits.

(LaVieImmo.com) - C'est un rapport des plus attendus. La suppression de la taxe d'habitation devrait être compensée par la création d'une surtaxe foncière pour les résidences secondaires et les logements vacants. D'après ce rapport remis ce mercredi 9 mai au gouvernement, rédigé à la demande de Matignon par le sénateur LREM du Val-d'Oise Alain Richard et le préfet honoraire Dominique Bur, la suppression totale de la taxe d'habitation annoncée par le gouvernement ne doit en effet concerner que "les résidences principales".

"Il n'est pas nécessaire de l'étendre à la taxation des résidences secondaires et des logements vacants", soulignent les deux auteurs dans ce document de 153 pages que l'AFP a pu consulter. Cet impôt constitue en effet une "ressource adaptée aux charges des communes touristiques" et permet de "réduire la sous-occupation de logements dans les espaces urbains tendus", ajoute le rapport.

"Une contribution" assise sur la taxe foncière
Pour des raisons juridiques, le sénateur et le haut fonctionnaire excluent pour ces logements le maintien d'une taxe d'habitation en bonne et due forme, susceptible d'être retoquée par le Conseil constitutionnel si la taxe d'habitation est par ailleurs supprimée. Ils proposent en revanche de la compenser "sous la forme d'une contribution" assise sur la taxe foncière, "avec un taux permettant le maintien de l'impôt antérieurement payé sauf allègement décidé par la collectivité compétente". Le ministre des Comptes publics, Gérald Darmanin, avait déjà ouvert la voie fin avril à un tel dispositif, dans un entretien au Parisien. "Le président ne s'est jamais engagé à supprimer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires", avait-il déclaré.

Cette "surtaxe foncière", susceptible de rapporter entre 2 et 3 milliards d'euros, ne permettra de compenser que partiellement le coût pour l'État de la réforme de la taxe d'habitation, préviennent de leur côté Alain Richard et Dominique Bur, qui étudient dans leur rapport d'autres pistes, comme la suppression de certaines "niches" fiscales. "Une part substantielle" de la compensation "devrait toutefois provenir de nouvelles mesures d'économie que l'État arrêtera dans le processus de modernisation aujourd'hui engagé" par le gouvernement, soulignent les deux auteurs.

18 milliards d'euros le coût global de la mesure
Durant la campagne présidentielle, Emmanuel Macron avait promis de supprimer progressivement la taxe d'habitation pour les 80% des ménages les moins aisés à l'horizon 2020, pour un coût total évalué à un peu moins de dix milliards d'euros. Mais la facture s'est depuis alourdie, le chef de l'Etat ayant décidé d'étendre la mesure aux 20% de contribuables les plus aisés, pour éviter de voir sa réforme retoquée par le Conseil constitutionnel.

Selon Bercy, 8,5 milliards supplémentaires doivent ainsi être trouvés, portant à environ 18 milliards d'euros le coût global de la mesure. En tenant compte de la dynamique de cette taxe, la perte de recettes atteindra 24,6 milliards d'euros en 2020, estiment de leur côté Dominique Bur et Alain Richard. "Cet effort sera surtout financé par des économies", a promis à plusieurs reprises Gérald Darmanin.

Ne pas compenser par la création d'un nouvel impôt
De son côté, Matignon a annoncé que la suppression complète de la taxe d'habitation "interviendra au plus tard d'ici à 2021" et ne remettra pas en cause les objectifs de déficit public du gouvernement. La disparition totale de cet impôt avait été annoncée par le gouvernement "à partir de 2020", mais sans calendrier précis jusqu'à présent. Elle sera effective "au plus tard d'ici 2021", a annoncé Matignon. Interrogé sur le calendrier exact prévu pour cette réforme, l'entourage du Premier ministre a précisé que deux possibilités étaient à l'étude: une suppression totale de cet impôt "dès 2020" ou une suppression "étalée sur 2020 et 2021".

Le gouvernement s'est engagé à ne pas compenser ce geste fiscal par la création d'un nouvel impôt ou par une hausse d'impôt, disant vouloir éviter tout "tour de passe-passe" fiscal....

Paris a décidé de frapper fort.

La municipalité vient d'annoncer qu'elle assignait en référé Airbnb et Wimdu. Son grief? Ne pas respecter la loi qui leur impose de retirer de leurs sites internet les annonces de locations sans numéro d'enregistrement. Depuis le 1er décembre 2017, tout loueur de meublé touristique doit être enregistré et son numéro d'enregistrement doit figurer sur l'annonce en ligne, afin de vérifier que les propriétaires ne dépassent pas la durée limite légale de location de 120 jours par an.
La Ville de Paris demande en cas de non-respect de retrait des annonces une astreinte de 1.000 euros par jour de retard, et de 5.000 par jour pour toute nouvelle publication sans numéro d'enregistrement. Si elle obtenait gain de cause, cela obligerait Airbnb à payer des dizaines de millions d'euros par jour pour garder en ligne une offre qui fait aujourd'hui de Paris la destination où elle engrange le plus de transactions dans le monde. Impensable.
Contactée, la filiale d'Airbnb en France élude le problème des conséquences financières qu'entraînerait une victoire juridique de la ville de Paris. La communication de l'entreprise se contente de critiquer cette "décision décevante" qui "impacte principalement des habitants de Paris". Et pour justifier le maintien des annonces litigieuses, la plateforme explique que "la réglementation à Paris est complexe, confuse et davantage adaptée à des professionnels qu'à des particuliers".
Un argument fallacieux estime Ian Brossat. L'adjoint à la Maire de Paris, chargé du logement, de l'habitat durable et de l'hébergement d'urgence nous affirme, en effet, que "l'enregistrement est hyper simple. Il prend cinq minutes. Si quelqu'un est capable de mettre une annonce sur Airbnb, il est capable de s'enregistrer".

"Booking.com a fait le boulot. Pourquoi pas Airbnb ?"

Airbnb insiste aussi sur le fait que 30% des hébergements que la Ville de Paris demande de retirer n'ont pas été loués depuis au moins un an et que 90% respectent la limite des 120 jours accordés aux logements déclarés comme résidence principale. Pour prouver sa bonne foi, la plateforme affirme avoir rempli sa mission d'information des nouvelles règles d'enregistrement. "Nous encourageons Paris à suivre le chemin d’autres villes comme Londres et Berlin, avec lesquelles nous avons travaillé efficacement à des mesures de bon sens pour promouvoir une location meublée touristique responsable et empêcher les abus". L'une des solutions serait le blocage automatisé du nombre de nuitées.
Mais pour la mairie de Paris, là n'est pas la question. "La loi oblige à retirer les annonces qui dépassent 120 jours. Et pour le moment, Airbnb ne propose de le faire que dans les quatre premiers arrondissements seulement", affirme Ian Brossat qui va même plus loin: "À San Francisco, Airbnb a retiré 4000 annonces non enregistrées. Pourquoi ce qui est possible là-bas est impossible ici? Par ailleurs, Booking.com a fait le boulot. Pourquoi pas Airbnb?"
Et l'adjoint à la Maire enfonce le clou. "La vraie question : pourquoi Airbnb est si réticent à appliquer la loi? Faut-il en conclure que la part des annonces illégales (résidences secondaires) est beaucoup plus importante qu'ils ne le disent et que le manque à gagner en cas de retrait serait trop important ?"

Pour l’habitabilité de locaux

Gare aux locaux impropres à l’habitation. Un texte interdit à la mise à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux, des « caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouvertures sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation » (C. santé publ. Art. L1331-22)

Ce qu’il faut aussi prendre en compte. Un règlement sanitaire départemental (RSD) peut fixer certaines règles pour l’habitabilité de locaux : hauteur sous plafond minimale, surface minimale, etc.

La nuance. Dans une affaire, un propriétaire est mis en demeure, par arrêté préfectoral, d’arrêter de louer les sous-sols d’un immeuble comme logement. Le propriétaire conteste l’arrêté. A tort, selon une cour d’appel : les locaux doivent être regardés comme par nature impropres à l’habitation, car leur hauteur sous plafond est inférieure au minimum prévu par le RSD, soit 2,20m (CAA Nancy 31/01/2017 n°15NC2382). Mais l’arrêt d’appel vient d’être annulé par le Conseil d’Etat, pour les motifs suivants. Il appartient certes au Préfet, et aux juges, de prendre en compte toutes les caractéristiques de locaux, notamment celles qui caractérisent une méconnaissance de la réglementation applicable, telle que prévue en particulier par le RSD. Toutefois la méconnaissance d’une règle fixe par le RDS ne suffit pas à elle seule à justifier la qualification de local impropre par nature à l’habitation (CE 14.02.2013 n°372156)

Illustration. Dans l’affaire jugée le 14.02.2018, les locaux, dont le plancher n ‘était situé qu’à 80cm au-dessus du sous-sol, avaient été spécialement aménagés en vue de leur habitation (eau, électricité, dispositif d’aération suffisant). Ils disposaient de grandes ouvertures sur l’extérieur et bénéficiaient d’un éclairage naturel suffisant. La hauteur sous plafond était comprise entre 2,11m et 2,15m. Pour le Conseil d’Etat, au vu de ces caractéristiques, les locaux ne pouvaient être regardés « ni comme des sous-sols ni comme étant au nombre des autres locaux par nature impropres à l’habitation ».

Conseil. Au vu de la rigueur de certains juges (CAA Douai 22.02.2018 n°16DA00042), faîtes appel à un homme de l’art en cas de doutes pour l’habitabilité.

Pour la surface et le volume

Gare à la « décence ». Au titre des critères de la décence, pour qu’un logement puisse être loué, il doit, en principe, disposer d’au moins, soit d’une surface habitable de 9m2 et une hauteur sous plafond de 2,20m, soit un volume habitable de 20m2 (décret 2002-120 du 30.01.2002 art. 4). Notons que le juge civil peut prendre en compte des clauses d’un RSD, non « incompatibles » avec le décret de 2002 et plus « rigoureuses » (Cass 3e civ. 17.12.2015 n°14-22754).
Colocation à bail multiple. En l’état, toute colocation d’un logement, au sens de la foi, formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre un bailleur et ses locataires, constitue une « division » de ce logement (loi du 06.07.1989 art.8-1 II). A ce titre, au vu des textes applicables, les locaux loués doivent être d’au moins 14m2 (surface) et 33m2 (volume), les pièces communes (cuisine, ...) n’étant pas comprises dans le calcul. Notons que, de manière générale, il est interdit de louer des logements, de manière délibérée, dans des conditions qui « conduisent manifestement à leur suroccupation » (C. santé publ. Art L 1331-23)

Alertes et conseils immobilier 14e année n°3 30/03/2018

Inutile d’espérer une hauteur sous plafond digne d’un immeuble haussmannien ni profiter du charme des poutres apparentes de l’ancien. Devenir propriétaire dans le neuf, c’est avoir un logement aux standards actuels et aussi s’armer de patience. Car entre le moment où vous achetez sur plan en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement) et la remise des clés, il s’écoule en moyenne un délai d’un an et demi à deux ans.

Dans un futur immeuble collectif, vous devez tenir compte du rythme de la commercialisation du programme de logements (un promoteur immobilier ne peut lancer un chantier si la moitié du programme n’a pas été précommercialisée). Il est essentiel de vous rendre sur place, se faire une idée à partir de la maquette ou de la perspective qui vous sont présentées. Il faut faire preuve d’imagination et se projeter. Un bien neuf situé près des commerces, des écoles et desservi par les réseaux de transports doit conforter votre choix. L’emplacement est un élément déterminant à prendre en compte tout comme la réputation du promoteur.

Droits de mutation réduits
Alors quels sont les avantages? Tout d’abord, les droits de mutation sont moins élevés dans le neuf que dans l’ancien. Il faut compter 3% à 4 % du prix de vente contre une moyenne de 7% à 8 % pour une acquisition dans l’ancien. D’autre part, si vous réalisez un investissement locatif (dispositif Pinel), vous bénéficiez d’avantages fiscaux avec des réductions d’impôt de 12% à 21 % sur le prix du bien et vous pouvez le louer à vos ascendants/descendants. Ensuite, vous payez selon un échelonnement très précis, en plusieurs fois, jusqu’à la fin du chantier.

Dans de nombreuses communes, vous êtes exonéré de la taxe foncière. Cet avantage est valable pendant les deux ans suivant l’achèvement de la construction. Vous pouvez bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % ou 7 % au lieu de 20 % si votre résidence principale est située dans un quartier couvert par une convention de rénovation (dit « zone ANRU »). Si vous achetez pour la première fois, le PTZ (prêt à taux zéro) est un vrai coup de pouce. Ce prêt, sans intérêt, financé par l’État, permet d’emprunter jusqu’à 40 % de la valeur du bien. À condition de respecter un plafond de ressources (74.000 euros par exemple pour 4 personnes occupant le logement en zone A) et un plafond pour le montant total de l’opération à financer (par exemple, 230.000 euros pour un logement occupé par 3 personnes en zone B1).
Dans un logement neuf, les espaces sont optimisés et vous pouvez choisir la décoration et les revêtements qui vous correspondent (parquet, carrelage, moquette…). Conformément aux réglementations en vigueur, les lieux doivent répondre aux dernières normes techniques, environnementales, acoustiques, et sont dotés d’une performance énergétique de premier plan. Le raccordement à la fibre permet d’avoir une qualité Internet optimale. Et avec la garantie décennale, vous êtes protégé juridiquement durant dix ans après la livraison de l’appartement ou la maison.
Il n’y a pas de travaux à anticiper, ni de lourdes charges de copropriété à prévoir. Avec des frais d’entretien limités et des matériaux modernes, le niveau de confort est élevé. Côté budget, si le neuf est plus cher que l’ancien au départ, vous réalisez de sacrées économies sur le long terme. Sans compter le bonheur de s’installer le premier dans un appartement qui n’a jamais été habité !

1) Promesse d’achat et compromis de vente on ne confondra pas
La promesse d’achat n’engage que l’acheteur. Le vendeur répond par oui ou non à l’offre formulée, en fonction d’un délai précisé dans le document. Aucun versement n’est délivré à cette étape, sous peine de nullité de l’offre. Ce n’est qu’au moment du compromis de vente qui engage vendeur et acheteur, que ce dernier pourra fournir des frais d’immobilisation (environ entre 5% et 10% du prix de vente). Que ce soit une promesse d’achat, ou un compromis de vente, l’acheteur dispose de 10 jours pour se rétracter suite à la signature dudit contrat.

2) Sur les conditions suspensives on veillera
Attention à ne pas renoncer trop vite aux conditions suspensives. Elles permettent de récupérer les frais d’immobilisation si l’on a des doutes sur le bien ou si l’on n’obtient pas son crédit.

3) Les diagnostics immobiliers on consultera
Amiante, plomb, loi Carrez... Le dossier des diagnostics est une arme de négociation sans pareille. Il faut à tout prix le demander avant de signer le compromis de vente pour ensuite négocier le prix ou profiter des 10 jours de rétractation pour revoir le dossier.

4) La superficie du logement on vérifiera
Sachez que le diagnostic loi Carrez n’est pas obligatoire. Même si le bien est en copropriété le vendeur pourra présenter une attestation sur l’honneur comprenant la superficie du logement. S’il se trompe et que l’acheteur le démontre dans l’année qui suit l’acquisition, il sera contraint de rembourser une partie du prix du bien. Une marge d’erreur de 5% est tolérée pour le calcul des surfaces en loi Carrez. Lorsqu’un jardin privatif est présent dans la transaction, une pondération est appliquée par l’agent immobilier ; s’il s’agit d’un balcon, la surface de ce dernier est comptée dans le prix.

5) Le coût total du crédit, en compte on prendra
Une fois à la banque, il ne faut pas s’arrêter uniquement sur le taux de crédit. Il faut aller plus loin en regardant les différentes offres de prêts. Autres points importants : le coût du cautionnement du prêt (environ 2% du coût du crédit), ou les frais de dossier (1% du montant) et enfin, l’assurance emprunteur représentant jusqu’à 30% du coût du crédit.

6) Son notaire on choisira
N’hésitez pas à faire appel à votre propre notaire, en plus de celui du vendeur : cela n’aura aucune incidence sur les frais notariés. Une fois le dossier en main, votre notaire pourra même vous aider à négocier à la baisse le prix du bien avant la signature du compromis.

7) Les honoraires d’agence on examinera
Scrutez avec attention les mentions « honoraires à la charge du vendeur » ou « de l’acheteur ». Dans le premier cas, cela signifie que les frais d’agence sont déjà inclus dans le prix et que c’est le vendeur qui les paie. Dans le second, le prix ne comprend pas encore les honoraires de l’agent immobilier et ce sera à vous de les régler. Vous trouverez le barème de l’agence en question soit en vitrine, soit en agence, parfois même sur leur site internet !

8) Les frais annexes on n’oubliera pas
C’est l’écueil de bon nombre d’acquéreurs : établir un budget en ne prenant en compte que le prix du logement. Certains primo-accédants achètent à ras de leur budget et ne prévoient rien pour la décoration ou les impôts locaux, les forçant ainsi à revendre dans les 2 ans faute de moyens. Parmi ces frais supplémentaires, il faut penser aux charges de copropriété. A vérifier également, l’état daté de la copropriété et les PV d’assemblée générale pour savoir si des travaux lourds seront bientôt réalisés ou connaître le montant annuel des charges.

9) Un budget travaux on prévoira
Même si le bien que vous achetez semble en parfait état, il n’est pas rare de voir après coup les petits défauts. Mieux vaut prévoir un peu d’argent pour résoudre ces situations.

10) Attentif aux vices...

La surface habitable : qu’est ce que c’est ?
La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Bon à savoir
La mention de la surface habitable d’un logement est obligatoire dans un bail d’habitation pour une résidence principale par exemple. En matière de vente, elle n’est pas imposée par la loi mais peut s’avérer utile.

La surface loi Carrez : qu’est ce que c’est ?
La superficie de la partie privative d'un logement en copropriété, dite surface loi Carrez, ne concerne que les lots de copropriété. Il s’agit de la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte.

Bon à savoir
La mention de la surface loi Carrez est obligatoire lors de la vente d’un logement en copropriété.

Pour plus de sécurité, faites mesurer votre logement par un professionnel
Vous remarquez que la liste des éléments à ne pas prendre en compte est bien plus importante dans le cadre de la surface habitable. Il ne faut pas s’y méprendre, surface habitable ne veut pas dire surface loi Carrez et les résultats obtenus peuvent parfois largement différer. Il n’est pas imposé légalement de faire réaliser le mesurage par un professionnel, mais cette opération peut s’avérer complexe, et une erreur dans le mesurage peut engager votre responsabilité :

Pour la vente, si vous indiquez une surface supérieure à la surface réelle, l’acquéreur pour engager votre responsabilité et demander une diminution du prix de vente.
Pour la location, si la surface du bien est inférieure à ce qui est exprimé dans le bail, votre locataire sera en droit de demander une diminution du loyer.
Il est donc vivement conseillé d’avoir recours à un professionnel.

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